3月31日，跟着恒大2019年成绩会落槌，我国房地产“榜首军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年出售成绩全部浮出水面。
6308亿元，6011亿元，5522亿元（权益），5562亿元。
3月31日，跟着恒大2019年成绩会落槌，我国房地产“榜首军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年出售成绩全部浮出水面。
近期，上市房企接连发表2019年成绩，规划、赢利双双添加，土储富余，负债可控，构成了头部房企杰出的基本面。
但与此一起，跟着职业竞赛白热化和楼市调控常态化，一些方针开端走低，比方毛利率和净赢利率。赢利率下滑的现象掩盖整个职业，除融创外的“榜首军团”均呈现盈余才能下降，“赢利王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免。在一些财政剖析人士看来，这在某种程度上预示着房企正在离别商场盈余。
因而，当融创声称慎重并购，并企图将手中的持有型项目出让时，房地产业的“风向”好像开端变了。2020年榜首季度，在新冠肺炎疫情的叠加影响下，房地产业不再有以往常见的昂扬心情，降速、维稳正在成为本年的干流思路。
这一次，他们能安全着陆吗？
赢利都去哪了？
2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其间，房地产及相关事务的结算毛利率为27.2%，下降2.5个百分点。在接连两年添加后，万科的房地产事务毛利率呈现下滑。
2019年，“赢利王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%，在接连两年走高后也呈现下滑。以稳健著称的龙湖，上一年毛利率为33.6%，中心税后赢利率为15.5%，后一个方针已接连两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%，接连三年下滑。
施行了“以价换量”战略的恒大，毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，降幅到达8.4个百分点。
2019年，旭辉、华润、新城控股等大型房企都呈现赢利率下滑的现象。头部房企中，仅融创的毛利率从2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但这并不是一个高水平。
赢利率遍及下降，反映出房企盈余才能下降的实践。从头部房企的年报中不难看出，这首要源于出价格格添加乏力，以及各项本钱的进步。
价格方面，除了“以价换量”战略外，各地出台的“限价令”，成为“蚕食”赢利的首要的要素。近几年，北京的商品房项目在存案时，遍及面对因价格过高而不能获批的状况。这不只延迟了项目的入市时刻，并且因而添加了资金本钱。
本钱进步则是近几年的大趋势。克而瑞研究中心指出，上一年中海地产新增土储楼板价约为9994元/平方米，同比大幅添加61%。考虑到房地产开发的周期性，这不只影响当下，还会影响到今后的成绩体现。高盛估计，中海地产本年毛利率将会进一步下降至32%。
融创则面对着融资本钱和出售本钱的压力。2019年融创的均匀融资本钱为8.1%，高于2018年的6.8%。上一年融创出售本钱的增幅到达36.6%，显着高于出售额20%的增幅。但因为融创有超越六成的土地经过并购取得，土地本钱较低，才得以坚持其赢利率不降。
有财政剖析人士指出，赢利率下降，阐明房企正在离别此轮商场盈余。在我国过往的房地产周期中，这并不稀有。
因为楼市调控频发，企业在坚持出售增速的一起，很难统筹对赢利的寻求。以万科为例，2010年至2016年，万科的房地产事务毛利率从29.61%一路下滑至18.5%。凭借本轮商场盈余，到2018年，该方针一度回升至29.7%的高位，但2019年再度下滑。
实践上，在2019年的中期成绩中，万科的赢利率就已呈现下滑。上一年8月，时任万科集团财政负责人的王文金表明，跟着地价占价格比的不断的进步，未来毛利率下降是职业长期趋势。本年3月，万科总裁祝九胜再度表达了这一观念。
这种观念已成为职业一致。3月31日，恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧在成绩会上表明，“房地产黄金时代没有了”。
捍卫资金链
正因意识到这一趋势，在2020年的成绩方针拟定中，大型房企遍及显得保存。
万科、碧桂园均未发布2020年出售方针。考虑到新冠肺炎疫情的影响，手握8000亿可售货值的融创，将出售方针调整到6000亿的水平。历来保存的龙湖，设定的本年出售方针为2600亿，仅比上一年实践出售额进步了7.2%。
尽管部分企业仍有规划寻求，但在2020年，大型房企设定的出售方针增幅遍及在20%以内。其间，新城控股拟定的出售方针为2500亿，乃至低于上一年的实践出售水平（2708亿元）。
相对于单一的规划方针，企业考虑更多的是全体安全。在近期的成绩会上，确保财政稳健、现金流安全，成为房企办理层口中的高频词汇。富力就清晰了本年的降负债方针，碧桂园则着重抓现金流。
“本年原本不想提出售方针的，咱们我们都以为出售方针不太重要。”3月27日，融创我国董事局主席孙宏斌在成绩会上表明，到了这个规划今后，赢利与降负债现已变成榜首位，公司期望稳健、安全，经过进步归纳竞赛力来进步赢利。
不只如此，近年来继续并购的融创，也开端慎重面对并购商场。孙宏斌以为，本年的并购时机会添加，但好标的或许不会太多，所以公司会非常慎重。一起，融创正在测验出售旗下的文旅、酒店、商业等持有型物业，并下降融资本钱。
上一年刚刚完结一宗大幅并购的世茂，也表达了相似的观念。世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛指出，本年的收并购有更大的时机，但对收并购的标准会更严厉、质量更好，“纷歧定会跟上一年相同这么多的并购动作”。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出，房地产业因其需求的刚性和周期动摇规则，有着相对较强的耐受力，但疫情的影响依然不行忽视。比方，本年前两月的出售规划遍及下滑，会使房企面对短期的资金压力。此外，尽管已在接连复工，但疫情后的商场复苏远景，也存在必定的疑问。
另据21世纪经济报导了解，出于降费增效的需求，以及新冠肺炎疫情带来的外部压力，许多企业现已启动了薪酬、架构、人事等准则的调整。其间，降薪现象在房地产业已较为遍及。还有不少房企启动了办理架构调整和人员裁撤，其间触及碧桂园、融创、华夏美好等大型企业。
21世纪经济报导
