“2020年及今后一段时间，大规模加快速度进行发展的时机确实在逐渐消失，之前那种黑马批量出现的可能性基本没有了。”
佳兆业集团控股首席战略官刘策认为，目前房地产行业基本告别了高速增长的阶段，当调控政策进一步深入，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。
克而瑞研究多个方面数据显示，2019年碧桂园实现全口径销售7715亿元，万科、恒大的销售规模也迈上6000亿元门槛，“千亿军团俱乐部”已有34名成员。回望此前数年，以阳光城、旭辉、新城控股为代表的一众房企抓住机遇，迅速崛起，在极短的时间内实现数倍发展。
刘策指出，在2015年到2017年这3年时间内，复合增长率超过80%的房企达到7家，超过60%的至少有10家，在这期间，黑马频出。到2017年，至少有50家房企以2020年为临界点或者业绩冲刺点，制定了千亿以上发展目标。
但他认为，2017年实际上已经是一个行业拐点，虽然行业规模、百强房企规模仍然在往上走，但增速已经明显下滑。货币宽松周期、三四线城市棚改货币化安置政策等利好也被“房住不炒”的调控政策所取代，整个房地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变，行业高速发展的时代业已结束。
存量时代的房地产发展逻辑与过去相比不一样，以往，增量时代可能以住宅开发为主，只要做好买地、融资、卖房，依靠土地溢价就能在市场夺得立足之地。但到了存量时代，企业将面临从粗放开发转向细分化运营。
在此情况之下，过往那种黑马批量出现的情况将不复出现，但刘策认为，未来仍有部分房企存在规模发展机会。“一类是一些头部房企，把握了当下大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的机会，通过外延式收并购迅速做大。”如2019年发生的世茂并购福晟、阳光城收购协信等，大规模并购将成为行业加速集中度的主要途径。
而另一类是拥有较好资源，提前把握好存量时代发展先机的房企，如佳兆业这样在城市更新领域深耕经营多年的企业，也将在未来一段时间集中释放规模发展潜力。
以下为时代财经对佳兆业集团控股有限公司首席战略官刘策的采访实录：
时代财经：您觉得用哪几个词可以概括2019年的房地产市场？
刘策：“稳”，指市场稳。虽然部分城市在经历二季度小阳春后，开始下滑，但从全国市场看，量价总体平稳。截止11月，全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米，同比增长1.6%，稳中略升；而百城房价指数累计涨幅较去年同期均有所收窄，表现平稳。
“托”，指政策托，据统计全年调控政策接近600次，其中大部分以“托”市为主，尤其是一城一策下，一季度和四季度各地政府频繁以降低人才落户条件，或者人才引进放松限购作为托市政策，如一季度，呼和浩特、宁波等出台人才购房补贴这类刺激性政策；四季度，广州、上海、南京等城市放松人才购房限购政策。
“难”，指房企难。融资难、销售去化难是年内大部分房企的共识。今年房企融资收紧，加上三四季度市场下行，全年增速放缓，销售困难，给大部分房企带来较大的资金压力，也因此带来了房企一波波裁员潮、收并购潮、内部组织整合潮。
时代财经：在您看来，2020年整体市场走势会是怎样的？随着因城、因区、因时施策的调控逻辑进一步提出和落实，2020年的房地产市场会有一些什么样的变化？
刘策：2020年市场整体走势总体上相对平稳，预计呈现前高后稳态势，预判今年一季度开始出现回暖，随后整体表现平稳。其根本原因一是行业本身韧性足，市场规模依然还在，虽然人均住房面积达到了39平方米，但结构性需求仍然存在，尤其是一二线城市、核心城市群、都市圈城市刚需、改善型需求仍然很大。
二是与当前因城、因区、因时施策调控逻辑有关。近期中央年度经济工作会议、住建部2020年工作部署会议，均明确提出了要实施稳字当头、一城一策的调控政策。这在某种程度上预示着最严调控政策已经到顶，在当前大部分城市市场低迷，甚至成交下滑的背景下，提出稳字当头其实是最大的政策利好，预计2020年围绕一城一策将持续深化，类似近期以人才引进定向松动限购的城市将会有更多。
这些定向松动将为大部分城市释放更多刚需人群，也有利于稳定购房预期，从而带动2020年房地产市场整体回升。
时代财经：房地产行业已经不再只是“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃大鱼”的现象慢慢的开始发生，您觉得2020年房企之间的格局会有什么变化？是否会出现大规模兼并的现象呢？
刘策：毫无疑问，2020年房企整合加速，头部房企集中度将进一步提升，其背后主要有两大推动力。其一就是行业本身处在房企充分竞争向寡头竞争转变的阶段，资源要素不断向头部房企集中，目前比较明显的出现了土地资源、资金融资、人才资源等向头部房企聚集，带动头部房企进一步挤压中小房企发展空间。
其二，就是大规模收并购，预计2020年行业收并购现象不会比今年少，今后一段时间大鱼吃中鱼、甚至大鱼吃大鱼会不断爆出。而结合国外行业经验看，大规模收并购是行业加速集中度的主要路径，以美国为例，从2000年开始，美国住宅行业由此前的大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的阶段，进入到大鱼吃大鱼的阶段，如曾经位列全美前10大开发商的U.S. Home Corporation被Lennar收购，Del Webb、Centex则被Pulte Homes收购。
时代财经：此前不少房企将自己的业绩冲刺节点定格在2020年，不过伴随着2019年下半年融资缩紧、增速下降等问题，您觉得2020年是否还是规模大幅增长的好时机？曾经有人将2020年比作房地产行业从量变到质变的“临界点”，您觉得此后还有没有规模快速扩张的机会？
刘策：2017年，至少有50家房企以2020年为临界点或者叫业绩冲刺点，制定了千亿以上发展目标。但实际上，2017年已经是一个行业拐点，虽然行业规模、百强房企规模仍然在往上走，但增速已经明显下滑。
2015-2017年这三年黑马频出，甚至能够说是批量出现，这3年复合增长率超过80%的房企达到7家，超过60%至少10家，而2018和2019年，TOP30房企目标普遍下调到10%到30%，TOP 10则更低，甚至不再明确具体年度目标。
我认为2020年及今后一段时间，大规模加快速度进行发展的时机确实在逐渐消失，之前那种黑马批量出现的可能性基本没有了，根本原因是行业高速发展或者房企快速规模化发展的行业机会不在。一是目前行业基本上告别了高速增长阶段，行业规模进入高位平衡的阶段；二是2017年之前赶上了政策利好，货币宽松周期、三四线城市棚改货币化安置去库存政策等。而当前调控政策已确定进入住房不炒、稳字当头，政策机会不在；三是无论从政策，还是市场角度，房企过去依靠高财务杠杆、高周转的规模发展模式已经不可持续。
当然，虽然黑马批量出现不太可能，但是我相信仍然会有部分房企存在规模发展机会，我预计主要是两类企业，一类是一些头部房企，把握了当下大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的机会，通过外延式收并购方式迅速做大。另一类是拥有较好资源，提前把握好存量时代发展先机的房企，比如像佳兆业这样在城市更新领域深耕经营多年的企业，将在未来一段时间集中释放规模发展潜力。
时代财经：2019年房地产行业面临融资缩紧、行情低迷、市场集中度不断的提高等一系列问题，面对这样的变化，您觉得2020年房企应该作出怎么样的改变以适应全新的环境？
刘策：结合当前外部行业环境的变化，我认为2020年房企应该尽快主动地适应环境变化，尽快调整企业战略经营逻辑，至少要做个“三个转变”。
一是要改变过去依靠土地溢价的发展逻辑，转向依靠产品溢价、品牌溢价的发展逻辑。当下地价、房价增长预期已经锁定，市场进入了买方市场，这就要求房企通过产品品质和竞争力才能赢得市场。
二是要改变过去高杠杆、高周转的规模发展思路，转向低杠杆、有质量发展的思路。融资收紧、行业低迷就要求房企做好内部财务底线管理、主动降低资产负债率，降低公司经营风险；要提升公司经营杠杆，提升项目开发效率、运营效率，实现规模增长与利润的平衡。
三是要改变过去单纯依靠资源驱动的发展模式，转向依靠综合能力谋求发展。当下即使有土地、有资金也未必能实现盈利和发展。如没有良好的产品打造能力，很可能卖不出去；没有好的运营能力、管理能力，项目很可能不赚钱。因此，这就需要房企提升综合能力，包括提升经营能力、产品打造能力、人才培养与管理能力等。
