钱紧一年：2020年，我国房地产职业持续披荆斩棘，新一轮商场化降息周期已然敞开。回望2019不安静的一年，咱们从企业的视点去调查与考虑。
观念地产网回想2019年头，远洋集团做的榜首件事是将坐落北京东四环的公司总部进行了焕新，焕新主题是其一向发起的“健康”，新工作区里包含了移步换景的室内环形跑道、覆盖率超越40%的绿植、无土栽培菜园等共同规划。
曩昔一年，远洋万象更新，耐人寻味。原公司总部自2006年启用以来，见证了远洋十三年的开展进程。2018年，远洋成功进入千亿沙龙，同比增加到达近十年第二高点，为55%——最高增速是2009年冲刺百亿出售规划时的98%。
登上千亿出售规划的新高点后，远洋集团董事会主席兼总裁李明向外喊出“再动身”。他在总部焕新启用活动时说：“沿着新工作区的这条跑道，远洋将从这儿从头动身，精耕细作、强身健体，向着更高的方针，全力奔驰。”
但千亿之后，2019年房地产商场环境也更加杂乱，银根收紧、各地出台“双限”土拍新政、出售回款周期加长……远洋集团需求从头思量规划与健康、多元化的方向。
千亿不易
作为一家老牌标杆房地产公司，远洋树立于1993年，前身为国企中远集团旗下的中远房地产，树立时刻与碧桂园、保利、金地附近，早于恒大。
1998年之后，远洋凭借着过往堆集的开发阅历，在商场化变革中于2007年成功登陆港交所，迎来高光时刻，名声不输于“招保万金”。
上市两年后，远洋出售额完成百亿打破，从61.67亿元增加到143.16亿元。彼时，远洋被称为“红筹榜首股”，也是职业最早一批百亿阵营的房企。
但随后，远洋的开展跌宕起伏。2009年到2018年间，在高杠杆和快周转双轮驱动下，碧桂园、恒大、万科等头部房企出售额完成了从二三百亿元到六七千亿元的跨度，而远洋从百亿打破到千亿，一共用了将近10年时刻。
其间，从百亿到五百亿，远洋用了七年时刻，而从五百亿到千亿用了两年时刻。在2017、2018两年时刻里，远洋无论是在扩储上仍是在融资上都非常活跃。
期间，远洋土储面积翻了将近一倍，初次突破4000万平方米，权益面积也到达前史最高点的2176.1万平方米。详细来说，2017年，远洋购入59宗地和7个老练项目，新增土地权益面积683.5万平方米；2018年，购入59宗地和2个老练项目，新增土地权益面积567.2万平方米；均匀购入本钱为每平方米7100元。
详细到土储版图上，远洋2017年、2018年新进入城市数量分别为14个、11个，项目总数量由2016年的76个升至2018年的183个。新进入城市主要为长三角地区二线城市，包含姑苏、无锡、嘉兴、徐州、绍兴等。
数据来历：企业年报，观念指数收拾
当然，在出售规划快速增加的2017-2018年，远洋集团同其他房企相同扩大了杠杆。
2016年，远洋负债总值为1019.4亿元，2018年升至1862.2亿元，其间有息假贷总值则由438.1亿元升至885.75亿元。
短期债款方面，2018年底，远洋1年内到期债款升至前史最高点的154.25亿元，1年至2年内到期债款升至前史第二高点的126.37亿元。
而这在2019年整个职业布景下，亦意味远洋面临着更大的检测。
数据来历：企业年报，观念指数收拾
是持续冲规划，仍是收力坚持企业财政平稳？ 2019年3月，李明在2018年度成绩发布会上表明了公司关于进步规划的巴望。他说道：“规划便是实际，现在整个商场局势呈现了改变，规划都起来了，咱们也要迎头赶上。”一起，李明提出“3年内要前进2000亿部队”。
但李明还说道，在这一轮的商场调整中，我们越来越意识到，关于一个上市公司来讲，回归财政体现才是最有价值的。
因而，从2019年接下来的拿地和融资动作看，远洋挑选了缩短调整。
为了调整债款结构，远洋2019年发行债券均用于归还现有债款。其间，上半年，远洋发行了一笔5亿美元3.25年的担保收据，票面利率5.25%；以及发行一笔29亿元公司债，使得有息假贷总值由2018年底的885.75亿元降至2019年上半年的876.35亿元。
于7月末，远洋还发行了一笔10年期6亿美元担保收据，用以归还现有债款，票面利率4.75%。
比较2018年同期算计80亿元公司债和7亿美元债的数额，远洋发债总额有所下降。但随着银根收紧、发债削减，远洋现金流由2018年底的425.71亿元降至2019上半年的319.23亿元，对外出资也在同步缩短。
2019年上半年，远洋总土储面积由2018年底的4044.4万平方米降至3925万平方米，新增权益面积为58.1万平方米，是2018年同期的五分之一、2017年同期的七分之一。
2019年中报显现，远洋共购入6宗地块和1个老练项目，总楼面面积102.6万平方米，权益面积58.1万平方米，均匀购入本钱每平方米5500元。
据观念地产新媒体不完全统计，2019年下半年，远洋共斥资52.59亿元在贵阳、大连、无锡、武汉等城市购入土地面积22.41万平方米，与2018年新增土地权益面积567.2万平方米比较，2019年扩储面积削减。
与之对应的便是，尽管远洋近几年土储面积和权益面积在不断的进步，但权益面积占比却减小了，由2016年的63.35%至2018年的53.81%，而2019年上半年，权益面积占比就为52.9%。
数据来历：企业年报，观念指数收拾
2019年，远洋提出出售方针是1400亿元，预期可售资源为2373亿元，维持在60-65%的去化率即可完成方针。
可是，2018冲上千亿与2019年保住千亿，对远洋来说都是不简单的使命。
2019年上半年，远洋录得合同出售额600.8亿元，同比增加33%，录得经营收入164.74亿元，同比增加7%。
进入下半年，特别是“730会议”重提“房住不炒”后，远洋出售较为慎重。“金九银十”期间，在同行全员营销、降价促销“冲规划”“促回款”环境下，远洋未见有所动作，出售增幅两个月仅达0%和7%。
数据来历：企业月报，观念指数收拾
不过，截止2019年前11个月，远洋就成功保住千亿规划，累计出售额1132.5亿元，同比增加22%。
而观念指数发布的2019我国房地产出售金额TOP100榜单显现，远洋全年录得出售金额1299.5亿元。
多元调整
近年，远洋在头部房企规划比赛中失速，或许与从前引认为豪的“多元化”相关。正是这段八年多的多元化阅历，让远洋认识到，规划开展本质上仍是要聚集房地产开发主业。
因而，2019年，在拿地和融资缩短的一起，远洋集团剥离了部分非主经营务，聚集主业。
2019年3月，远洋在成绩会上表态，过往占有必定精力的物业、物流、出资物业、养老等非住所事务，“这些事务未来将更讲究财物办理规划，它要恰当的反哺，自己靠财物去做增量了”。
与万科、保利、绿城等相同，作为职业中最早一批布局养老事务的成员，远洋于2012年4月树立养老事务中心，正式进入养老工业。四个月后，就与美国养老组织Emeritus达到战略协作，在北京亦庄完工首个养老地产项目——椿萱茂·凯健（亦庄）老年公寓。
彼时，远洋对养老事务充满了等待，李明曾表明，计划在3-5年之内涵北京、上海、大连、三亚等城市树立椿萱茂项目，并于2013年在北京、上海两地落子4个项目。
在那今后，远洋每一个年度财政报告都会将养老事务开展状况细心介绍一番。2015年报中，远洋表明，公司养老事务开的推进或得益于“股权的多元化”，引进两家大型险资公司我国人寿和安邦稳妥。
但这一行动直接，好像改变了远洋的开展战略，渐渐活成了一家“追风口”的投融资集团。
在2015年安邦成为第二大股东之时，远洋渐渐的开端测验联合工作事务“OK SPACE”。次年，与WeWork签署战略协作协议，在上海延平路135号完工首个项目，并于2017年上半年在北京推出WeWork光华路、WeWork慈云寺两个项目。
2016年报中，远洋再次向外释放对物流地产、长租公寓的看好，欲占得先机。毫无意外，远洋集团于该年7月认购了我国物流财物2.96亿股H股IPO股份，占发行总股数的9.99%；又于2017年8月正式推出长租品牌“邦舍”，首个项目落子北京青年路，并进一步延伸到大连、上海、杭州等城市。
但是“风生水起”的多元化战略并没有给远洋带来可观的收益，反倒影响了主业的开展。自多元化“元年”开端，远洋出售规划不再快速增加，直到2017年冲千亿才再次显着的回调。
数据来历：企业年报，观念指数收拾
事实上，无论是养老地产、长租公寓仍是联合工作，职业里至今依然未探究出长时间、可观的盈利模式。到了2018年，房地产企业剥离长租事务、联合工作已见端倪，头部房企也是在这两年开端试水养老事务。而在2019年银根收紧的状况下，长租公寓职业频现“暴雷”，联合工作职业更是亟待“输血”。
在此布景下，远洋相同挑选了剥离长租公寓和养老事务，让这些事务自行“造血”。2019年中报显现，远洋于2019年5月出售北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权出售予北京旭达，由此获利1.31亿元、1.78亿元。未来上述两家企业的该部分成绩将不再并表到上市公司。
不过，奥秘“接盘方”北京旭达与远洋却有着许多潜在联络，北京旭达及其控股股东与远洋多位办理层成员或离任高层同名之外，名下的财物根本由后者出让而来，包含多个城市房地产开发公司。
现在，八年多绵长的远洋多元化战略或将告一个阶段，聚集主业已成为其2019年的主旋律，而2020年，远洋仍待持续更新。
