腾讯房产北京1月5日消息 “新时代 新十年 新活法”由华本企业家俱乐部主办、华本联合基金承办的2020（第十一届）中国地产领袖年会暨华本企业家年会活动，在北京中国大饭店隆重举行。
国家外经贸部原副部长龙永图、中房集团理事长、华本荣誉理事长孟晓苏、天鸿控股董事长、华本联合基金执行理事长柴志坤、如是金融研究院院长管清友、主持人艾诚就“展望中国房地产未来十年”展开对话，探讨未来房地产之道。
话题1: 如何来解读“房子说用来住的，不是用来炒”的定位？
国家外经贸部原副部长龙永图表示，人民的基本生活是什么呢？就是衣食住行，房地产主要是为了满足民生的需求，为了要满足人民对于美好生活的追求，住上好房子，就是人民追求美好生活的一个很重要的组成部分。所以房子是用来住的，主要是强调我们房地产的民生的属性，我们整个党、我们国家、我们政府奋斗的一个重要的组成部分，这一点也充分肯定了房地产在我们整个中国的重要性。另外它不是炒的，炒作就有可能会出现混乱、大涨大落、起起伏伏，而中央对于房地产最重要的要求就是稳定健康的发展，对于不炒，又能够确保稳定、确保它的健康发展。
中房集团理事长、华本荣誉理事长孟晓苏称，“房住不炒”概括了房改21年以来，我们房地产业的成果，同时对未来提出的要求，正是因为住房制度改革，从根本上改变了城乡居民的居住条件。从前年城市居民的建筑面积人均17平到了前年年底的39平，从量和质上都得到了根本的改善。比如说把房子是住的，不用来炒的这句话演绎为四种其他的说法，第一种是说房子是住的，不是用来买的，他们限制老百姓购房。第二种是演绎为房子是住的，不是用来卖的，限制开发企业售房。第三种错误说法，说成房子是用来租的，不能用来买卖，就从另一个方面否定了中央租售并举的正确政策。第四种，是演绎为房子只能由单位来买，个人只能租住公房，这退回到房改之前的年代了。因此今天强调这个基本定位的时候，一定要回归本源，要按照中央的要求坚持房子是用来住的，不是用来炒的基本定位，全面实行因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
天鸿控股董事长、华本联合基金执行理事长柴志坤表示，房地产既有经济属性又有社会属性，换个角度来说有消费属性，又有投资属性，其中房地产和土地资源是紧密相连的，土地资源也是国家最重要的不可或缺的资源之一。从这个角度来说，其实房地产本身跟公共资源的分配有关，怎么能够把公共资源分配的更合理，效率更高，还是要通过市场化的机制。所以房地产的市场化机制从土地资源的分配的角度来说，应该说市场建立得是否合理，或者说下一步发展是否健康，跟资源分配是否合理有关系。房地产作为居民单位来说是最重要的消费和投资品，这就涉及到大家财富二次分配的问题，这样的一个过程中的公平和合理也是非常值得关注的因素。所以从这个角度来说房住不炒这个概念的提出，确实对市场未来的健康发展有非常深远的意义。
如是金融研究院院长管清友认为，“房住不炒”是整个房地产产业链的这些企业必须要坚持的一个定位。何把房住不炒落到实处？第一要有火候，还要有温度。第二是时间要短，时间长了就炒煳了。第三是从政府的维度来讲，应该集中做好廉租房、保障房的建设，实现居者有其所。从开发角度来讲，房住不炒的基本思路，可能我们在融资的成本、杠杆率，我们开发的方式要有所调整，从金融企业的角度来讲，你如何去坚持房住不炒？不是说限制需求，又去限制开发、限制供给端，而主要是在需求和供给这两端去控制风险，而不是说不让他买卖，或者以极高的融资成本，提高房地产的融资成本，那样的话对于整个行业来讲不是特别好的事情。所以我觉得对于房住不炒这个词还是要全面正确的理解。
话题2:
房地产如何在新的元年里面对民生发力？
国家外经贸部原副部长龙永图说，房地产在满足民生的需求下，能够做出贡献是一个重大的挑战。随着住房要求质量的提高，生活品质能不能得到满足，是我们经济质量好不好的一个重要标准，在这个方面我觉得房地产就可以发挥很大的作用，这就是要在满足民生方面大有作为，我们现在实际上进入到一个后开发的时代，也就是说过去几十年当中，包括整个中国经济大多数都是搞增量，就是以增长为基础。我觉得从现在起走入高质量发展时代，就是主要把精力放在盘活存量，在存量的基础上适当的增加增量，这是一个思想的转变。所以我就觉得我们的房地产在解决民生需求方面，就是要在目前已经取得的重大的成绩，也就是说中国房地产的一个巨大的存量的基础上，挖掘它的潜力，以民生作为引导，来使得我们的后开发时代，也就是说存量时代，前几十年我们的房地产事业主要是增量时代，现在进入到了存量时代，把存量时代做好的问题。这方面大有文章可做。所以今天开这样的会议，我觉得动员大家集思广益，非常有意义。
中房集团理事长、华本荣誉理事长孟晓苏称，加大城市困难群众住房保障工作，这是一个很重要的指导思想，其实解决低收入家庭住房保障这个任务，从2011年开始了保障性工程的建设，这些年建设的卓有成效。现在也已经明确了，以市场为主，满足多层次的需求，以政府为主提供基本保障。而最近这几年中央经济工作会议明确的是要完善两个体制，完善住房市场体系和住房保障体系，这两个体系在我看来就是一个硬币的两面，它共同构建了一个让老百姓安居乐业的安全网。但是我们不能够像过去只关注商品房和忽视保障房那样，再反过来只重视保障房，而不关注商品房。如果硬币这一面被砸坏，整个硬币就不能用了。不要忘记现在很多的保障性住房是靠市场提供的，特别是拆迁安置房。拆迁安置房把地块卖给开发商这么贵，但是在高房价后面他多承担了一户甚至几户拆迁老百姓的住房，而后者是基本上不需要付什么款的。因此我们正真看到一套商品房后面有可能跟着一套由企业通过政府行为完成的保障房。为此我们要特别明确中央所提出的，要完善两个体系，推动商品房和保障房建设的同步发展。
天鸿控股董事长、华本联合基金执行理事长柴志坤表示，现在叫老旧小区改造，更大范围来说叫城市更新。所以近期的中央经济工作会议中也提到了城市更新和老旧小区改造这方面的很多要求。从这个角度来说，其实老旧小区改造应该放到一个更大的范畴中看，城市应该是人生活的载体，小区当然是更微观的载体。城市更新的这个工作怎么定义呢？用城市存量的土地和存量的物业，以及存量的设施进行升级和改造。在这个改造的过程中，有一些物业要贴钱，有一些物业可以挣钱，有一些区域要贴钱，有一些区域是要挣钱的。我们大家可以看到国际上有很多这方面成功的案例，比如说法国的老工业区，城市功能改变以后这个区域功能提升了。其实政府在这个地方会有大量的土地收益的，这些土地收益可能要反哺到巴黎老区里面作为城市功能的提升、作为老旧小区的改造。从这个角度来说，中国有大量这样的机会，一方面我们在前40年的改革开放过程中，起码在30年以内我们是快速工业化的过程，快速工业化形成了大量的开发区和经济开发区、高新技术产业区、产业集聚区，近些年来看这些产业很多都产能落后了，环保不达标。另外一方面在产业提升的过程中，其实新的产业不需要那么大的土地，所以老工业区有可能是城市更新非常重要的组成部分。老工业区的改造是否能够发挥出它的效益，直接关系到整个城市的城市更新的效果。
如是金融研究院院长管清友称，有几个方面值得我们注意。第一，商品住宅和保障房之间两个目标不冲突。但是在特定的时间段是冲突的，同样一块地给商品住宅还是给保障房，一定是冲突的，所以这种角色的冲突未来还会继续延续下去。第二，中国步入到城市更新的阶段，现在存量的住宅建筑面积里面有一半以上是2000年以后建的，增量的需求大，增量的速度快，规模仍然很大。所以未来中国的房地产行业实际上增量的需求仍然潜力很大。第三，从需求角度讲，最终城市更新还是通过保障房，这个诉求怎么去满足呢？根本的问题还是提高中低收入群体的收入水平，而这种差距可能会长期存在，这是我觉得未来政府非常重要的一个挑战。也就是说从政府角色来讲，尽管有角色冲突，我觉得未来相当长的时间内，政府要把着力点放在惠民生，放在中低收入群体的住房保障上。
探讨方向3:
随着政策引导、社会资源及公众参与，房地产需要不停博弈和平衡如何理解？
中房集团理事长、华本荣誉理事长孟晓苏称，城市更新是即将发生的新动向，在更新过程中要加大成本，这和各地要满足住房保障问题是有冲突的。因此我们一定要实事求是的来面对现实、面对中国的城市，努力学习国际经验，从国际经验来看，一个城市的发展最重要的是解决它的空间问题，也就是说城市的更新和城市的扩张是同时出现的。在国际上普遍的有一个叫城市建成区概念，而人均城市建成区的比重在我们中国已经确定为人均100平方米，我们是不是达到了这个标准？是不是让城市有了足够的空间，除了建设住宅以外更多的建设基础设施、建设道路、绿地。我们在这方面做得不够。人均100平米很多城市没有达到，像北京才人均70平米，上海人均66平米，相对日本的东京都市圈的城市建成区就将近7000平方公里，建设面积相当于我们北上广深，加天津、加重庆六个城市，一个东京都市圈的城市建成区可以装进我们六个城市，他的人均城市建成区的面积是144平米，这就是发达国家的城市建设理念，和我们发展中国家的城市建设理念的区别。
国家外经贸部原副部长龙永图表示
，今后十年、二十年碰到的最大的挑战，就是老龄化的问题及这点大家都很清楚。怎么解决中国的养老问题，我想我们在座的所有房地产商都应该很好的思考一下，在这个方面我们做点什么。这对于我们中国的未来是有极大的挑战，按照我的想法，当然像国外的一些经验可能值得借鉴。但是我们中国的传统习惯是不希望把老人送到一个很遥远的养老院。当然也可以，有一部分人能接受这个观念。但是我觉得中国解决养老问题的最大出路就是社区养老，就是我们怎么样在现有的社区里面，这又回到存量的问题上，能够增加一些养老的设施，或者几个小区共同新建养老的设施。我觉得社区养老的问题应该是作为我们中国盘活房地产存量，发展我们中国房地产今后的新的增长点。在这方面，我觉得我们可以集思广益，大家多提一点好的建议，让我们解决养老的问题上能够真正有所突破，社区养老是符合中国的国情。我老认为这是我们解决养老问题一个最根本的出路。
探讨4：未来十年面临诸多机遇，比如养老地产、租赁住房等，哪些新机会是值得
探讨的？
天鸿控股董事长、华本联合基金执行理事长柴志坤表示，城市更新领域，对于我们不管是投资企业、开发企业，还是在产业链上的其他产业来说，确实有巨大的机会。虽然现在存在各种问题，就是刚才前面几位嘉宾也讲到了，这里面有多元化目标不好平衡的问题，也有参与主体多元化以后带来的复杂问题，还有法规，比如说我们的改造法规不那么完全到位的问题。包括金融配套怎么支持的问题。当然这些问题解决了以后有个巨大的市场，在中国来说确实有巨大的增长空间。对于租赁住宅来说，中国这些年确实好像不像大家想象的发展那么快，一方面住房需求很大，另外一方面发展速度没有那么快，有很多的复杂原因。从数据来看，应该说中国租赁住房未来的成长空间是巨大的，如果按美国的数据来说，美国大概有10%的人，是由机构提供的租赁住宅来解决居住问题的。如果从这个数据来看，我们唯一能找到的数据只有中国前十大城市，前十大城市租赁住房的比例是偏高的，我们大概也只有2%左右是由机构提供的租赁住房来解决的住房问题。2%-3%的样子。从这个角度上能够正常的看到有巨大的空间。所以总体来看，我们认为随着人的观念的改变，随着中国经济的发展，随着城市化的程度提高，租赁住房未来会有很好的前景。
国家外经贸部原副部长龙永图表示，国外的很多年轻人都是租房，而不是买房。我们中国那么多一下子涌向房地产的市场，当然一下子使房地产市场价格飙升，这是完全符合逻辑的。让大家能够认可租房是解决住房问题的一个最重要的出路之一，我觉得对于整个房地产事业的健康发展，满足老百姓的民生需求具有很重要的意义。我觉得解决租赁住房一方面是改变观念，另一方面从供侧来讲，我们确实需要提供透明的、稳定的、可预见性的租房环境，使每个人租房都能感到很安全，就像这个房子是自己的一样，而不是随时可能被房东赶出去。所以这方面要特别强调租赁住房的两点，第一个是机构化，我们要成立更多的优秀的房屋租赁公司，非常专业的房屋租赁公司，可能开始是由政府主导，慢慢进入到市场主导，但是我认为初期政府应该发挥重要的作用，国有企业应该发挥重要的作用，这是一个机构化。第二是要专业化，就是要非常专业的，使得我们的租赁住房能够有一套系统，有一个立法的根据，立法健全了以后，不仅仅能够保证租房者的利益，也保证承租人的利益，两方面的利益，权利义务都平衡，立法的问题也必须跟上去，所以机构化还要法治法，另外能够使它市场化。这样的话就会有一个很重要的发展前景。
探讨5:
房地产新机遇，农村土地制度的改革是否会打开房地产的新的局面？
中房集团理事长、华本荣誉理事长孟晓苏称，最近中央要求进一步放宽大中小城市农民进城落户的政策，前些年我们看到国务院已经发出了关于一亿农民进城落户的要求。农民进的城，本来应该是农村的住宅减少，但是我们却看到了一个反向的结果，宅基地反而在增加。农民进了城以后，自己最大的财产不能够用于支持他在城市里的居住，他反而要靠自己辛苦的劳作另外挣钱在城市里要买房定居。这就联系到土地制度改革。近些年农民在冲破有关规章的约束，勇敢的在用自己的土地进行土地进城的过程，包括建小产权房卖给城里人的问题。在我们忽视保障房的问题下，是伟大的中国农民用自己的土地，用自己的投资来解决了不少进城打工这些人的居住条件。现在允许宅基地，允许农村建设用地来进行租赁房试点，已经在17个城市开展。但是在农村其他的土地流转，特别是在宅基地流转方面却长期滞后。尽管从前年的政府工作报告已经提出了，探索宅基地的所有权、资格权、使用权的三权分置改革，这是在探索农地三权分置改革上的另一个政策落地，但现在的成果不够大，目前还只是围绕着农村的经营性土地，而没有涉及到宅基地。因此在农村建设用地流转，特别是宅基地的三权分置改革方面，应该进一步加大步伐。
国家外经贸部原副部长龙永认为，地产今后十年的机遇确实是很大的，最近出台的两个重大的措施相辅相成，可能形成一个巨大的房地产开发的新的机遇。一个就是除了六个1000万以上的城市以外，其他的城市，包括500万到300万的城市都逐渐放宽城市户籍要求和门槛。这样就使得很多农民进城落户变成了可能，而且使得已经进城的农民能够真正落下来，增加我们中国真正的城市化率的水平，不带水分，我觉得这是很重要的东西，增加了很多的刚需。因为你不给他户籍的话，他就不会下决心买房，所以这是非常重大的决策。另一方面，农村土地入市的问题，这两大政策相辅相成，形成了一个巨大的发展房地产，满足我们新市民要求的民生需求的巨大的推动力。所以现在解决城市户籍放开的问题，这是个巨大的民生问题，也是我们长期必须关注、必须解决的问题。
探讨6:
中央经济工作会议也提出全面落实因城施策，长效管理调控机制，如何理解长效管理机制的主要元素呢？
国家外经贸部原副部长龙永图认为，长效管理机制的核心目的就是要促进房地产市场平稳健康的发展，这是一个目的。我们的房地产在我们整个中国的经济当中仍然扮演着重要的角色，在我们满足人民对幸福追求方面仍然扮演着重要的角色，我们不把房地产产业搞好，搞不好的话对于方方面面都有很大的影响。所以它的主要目的就是要促进房地产市场平稳健康的发展。第二，最重要的方法就是因城施策，之前都是一刀切，我们不可能形成全国都行之有效的中国房地产的长效机制，必须是因城施策，一线城市、二线城市、三线城市，甚至不同的一线城市都有不同的政策，把更多的自主权放给城市的管理者，这一条是我们建立长效机制的核心方法。所有的这些做法怎么能够最后达到呢？就是要“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期，如果这三个手段都用上了以后，“稳”字当头，我们中国整个房地产发展的长效机制就会真正建立起来。我们只要注意到这几个核心的要素，我们中国房地产的长效管理机制就能建立起来，使我们中国的房地产能够稳定的发展。
探讨7
：
1
月
1
号《土地管理法》开始实施，落户、乡村振兴迎新机会在方面？
天鸿控股董事长、华本联合基金执行理事长柴志坤表示，政策都非常好，而且每一个政策都跟房地产业息息相关，跟城市建设息息相关。但是房地产业的问题就像刚才两位嘉宾和主持人谈到的，农村的问题也好、城市更新的问题也好都是非常复杂的，牵一发动全身，怎么平衡这个问题？或者我们怎么做在这个问题上的取舍，这个一定要放到国家提出的深化改革的大背景中去看。只有在这样一个深化改革的大背景，这样一些问题和矛盾才能够有清晰的分析，让我们能够更容易发现什么是主要矛盾，什么是主要矛盾的主要方向。另外，我觉得还是应该大力的依靠市场化的机制，通过市场化的手段、通过市场要素分配的方式，来解决这些问题和这些矛盾。我想这是下一步未来十年的展望如果有一个很好的前景的话，我觉得这是一个很重要的前提。
如是金融研究院院长管清友认为，房地产企业一直活得挺好的，只不过说宏观环境的变化，我们行业发展到这个特定的阶段，确实行业环境发生了变化。未来房地产行业仍然是很好的行业。直到今天欧洲主要的经济体，在美国房地产行业仍然是很重要的行业。但是确实它的开发方式，它的宏观环境发生了变化。如果你觉得很难做，你想想其他的行业。所以我觉得如果跳出这个行业，和其他行业比，和其他几个国家不同的阶段比，其实房地产行业还可以鉴定信心的。当然在这样的一个过程中你说这个行业产生分化和折叠，更多的资源集中到龙头企业，然后腰部企业很难受，你排不进前100名，会挤下去的可能性很大，这是一定的，因为这个行业发生了变化，也不可能不发生明显的变化。而即便这个行业发生明显的变化，和其他行业比仍然是一个从增长、从收益水平是比较好的一个行业。
探讨8：展望房地产未来，未来趋势如何？
管清友：我觉得因为这两年发生了很大的变化，我们之前也交流过。第一，还是要注意这两年宏观经济周期和金融周期的变化，特别是金融周期的变化。第二，我们处在整体降杠杆的过程，而且这样的一个过程会持续很久。第三，房地产企业本身要从开发的身份，转化成匠人的身份，从横向的扩张转向纵向的变现。从做粗活转向做细活崇尚敬畏之心。
孟晓苏：在新一的一年房地产业能够按照中央要求平稳健康的发展。我认为新的一年房地产业能不能够启动和平稳发展，将是是不是能够阻止中国的国民经济继续下滑，开启一个新的经济发展周期的晴雨表。
柴志坤：在新的形势和环境下，做事的时候应该是尽量增加确定性，以应对持续不断的增加的不确定性。
