前几天写了一篇文章，说的是国际上的房地产规则，为何会在我国楼市“失灵”。
道理很简单，国外的东京、纽约、伦敦、首尔早已“固化”，估值趋于理性，咱们的商场起步没多久，乐意接盘的大有人在，估值天然会比较高。
在这篇文章下面，我翻到了一条谈论，特别风趣。
有朋友说：“倒啤酒理论也适用房地产啊，一开端倒的太猛，看着像满了，其实一半是泡沫，接下来只能泡沫消一点，再往里倒一点。但盼望啤酒会削减，就纯属做梦了，除非杯子被人打翻。”
这比方挺绝妙的，楼市的确堕入到了“倒啤酒”怪圈。
曩昔几年，“啤酒”倒的有点猛，以至于沫子都快溢出来了。
全部要从2014年讲起。
2014开年，产品房出售面积增速转负，下行压力逐步加大，下半年，房地产影响方针和钱银宽松连续出台。
2015开年，出售增速触及-16.3%的低点后开端反弹，全年增加6.5%，从3月到9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。
2016年，出售增速进一步升至22.5%，地王频出，楼市四小龙横空出世，二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，别离同比上涨14.9%和6.8%。
2017年，在高基数和方针趋紧环境下，出售再度增加7.7%，年出售面积初次到达17亿平方米。
2018-2019年，尽管调控方针进一步趋紧，但出售面积依然坚持了微幅正增加。
把购房者的需求比作一个杯子，再大的杯子，也架不住啤酒这样倒啊。
新一线个个自比京沪深，省会两万是标配，地市一万不是梦，县城七千遍地走，这谁能顶得住？
此刻，就要等商场气氛逐步冷下来，才能够继续影响房地产，继续“倒啤酒”。
因而，本年咱们正真看到了棚改、消费贷、房企融资这些手法都停了，为的是什么？为的是楼市能久远开展，再像前几年那样日新月异，购房者的潜力会进一步被耗费。
可“杯子”的容量，终归有限。
比方，购房需求遇到瓶颈。
依据恒大研究院经济学家夏磊的猜测，未来10年，全国自住宅需求年均为11.7亿平。
其间，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均别离为13.6亿平、11.6亿平缓11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国产品住宅出售面积。
可是，2017、2018的出售面积都在17亿平米以上， 依照这样的体量，近6亿平米的缺口，靠谁来买？
继续“倒啤酒”，继续“棚改”、“铺开限购”？作用只会一次比一次弱。
这便是怪圈，很难走出来。
购房的需求削减，正在施工的房子，必然会转为“罢工”。
千万别小看罢工的体量，国金证券近来发布研报指出：近年来地产新开工面积继续增加，而竣工面积继续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了很多的罢工面积。
依据测算，地产商累计的净罢工面积达22亿平米，约占施工面积的26%！
也便是说，现在正施工的楼盘中，有挨近三分之一的工地，都处在罢工状况。
拿最近来说，某大型房企在武汉的项目重复罢工，还有云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已罢工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目罢工，堕入债款违约危机。
罢工的原因，表面上是资金问题，实则是房地产过度开发的“锅”。
房产研究机构克而瑞近来发布陈述称，11月，供应显着放量，成交却继续走低，7成城市商场供过于求，供求比皆超1，深圳、武汉、宁波更是在2以上。
与此一起，6成以上城市库存量环比小幅上升，环比涨幅大都在10%以内；近7成城市同比仍处上升通道，武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。
70%的城市“供过于求”，只能阐明开发商还没改变思路，还在依照本来高周转的战略对待商场。
问题是，该“下沉”的城市现已差不多了，从地市到县城，哪怕是人口略微多点的城镇，包含没有人迹的新城区、城乡结合部，能盖的房子，能拿的地，能接盘的购房者，现已没什么潜力可挖了，这样的一种情况下，“供过于求”是迟早的事。
尽管克而瑞发布的是单月数据，但未来供求关系反转肯定会继续。
莫非这个“怪圈”就没办法跳出去？
有人说，要像90年代的日本楼市那样，自动刺破，中止影响房地产，中止“倒啤酒”，房产价值敏捷缩水，为其他工业赢得空间。
可是，这话说得轻盈，现在咱们的房产市值总额高达300万亿，居民六成财富都沉积在楼市中，咱们周围的亲朋好友，从事建材、施工、家电、装饰、工程机械、基建作业的，全部都跟房地产有关。
有了这个条件，房地产商场是绝不能呈现大起大落的。
还有别的一个可能性，像新加坡那样。
新加坡的“组屋”占存量比重为73%，每年新建的组屋3万套左右，103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）供应了寓居空间，户均住宅套数到达1套，2015年人均住宅面积到达27.6平方米。
一起，因为补助的存在，组屋房价关于大部分居民而言是可担负的。出售价格大概在25万新元左右，补助后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。
2009年至2014年间，四居室组屋没有补助的预购价格增加了12%，含补助的预购价格增加了5%，而同期家庭收入中位数大幅增加了38%。
个人觉得，这条路是彻底行得通的。
一边是有钱人随意买的产品房系统，不限购，可是有房产税、空置税的捆绑，长时间持有就从另一方面代表着亏钱。
另一边是价位低价的保证房、租借房，尽管物业、配套、小区环境不算尖端，但学区、医院、社保该有的一个都不会少。
这并不是臆想，有心人都能看出来，本年的调控倾向很有清晰的目的性。
1.集体土地入市，是处理保证房的供应问题。
2.老旧小区改造，处理的是保持其他职业投资额的问题。
3.房贷利率挂钩LPR，处理的是钱银流入房地产的问题。
至于未来会走到哪，租借房商场的体量会扩展多少，那是今后的事，至少咱们在2019年现已迈出了第一步。
