大个儿在写此文之前，问了很多身边关怀楼市的朋友以及几位一房一万的粉丝关于本年楼市的观点和总结，其间大部分都认为：
感觉除了3月份
如同房价一直在跌
大个儿拿出了依据（链家实在成交数据）和他们讲：
从数据来看并不是呢
依据：
（往期文章中的链家成交均价）
但是他们表明：
数据嘛也纷歧定就准的喽便是感觉一直在跌的
尽管的确有或许咱们的体感和实在的商场走向纷歧样，但有句话咱们没有说错：
数据真的纷歧定准
从某种程度上来讲，链家的实在成交价格应该是现在商场上所能看见的最精准的数据了。但即运用这最精准的数据核算出来的上海均价走势，其实也是“粗糙”的。
举个简略的比如：宝宸怡景园
7月份时，链家实在成交均价为6.5w；
而8月份的成交均价则为5.4w；
能够说该小区8月房价降了1.1w，降幅约为17%。
上海某小区成交价格下降约17%，是不是很有亮点？很有论题性？
但仔细调查上述两个房源咱们咱们能够发现：
7月份的房源是电梯高层的高楼层、小户型；
而8月成交的房源则是电梯高层的低楼层、大户型；
所以，在两个房源面积、楼层等特点不同的时分，简略的进行价格比照或许均价的核算，“差错”是必定存在的。
而怎么缩小这个“差错”，提供出最挨近商场的价格走势，便是大个儿的本职工作了。
可不能够选取不同月份成交的
类似楼层、类似面积的房源，
进行价格比照呢？
会不会更挨近实在的体感？
挨近更实在的涨幅呢？
再举个比如：嘉秀新苑
7月份均价4.9w，8月份均价4.1w，降价0.8w，降幅约为16%。
但其实能够精确的看出，8月份的均价是被120平那套房源拉低的。
假如仅选取与7月份各个外在条件如楼层、面积简直相同的约92平户型的单价来进行比照，嘉秀新苑的降幅应仅为0.7%。
而这个数字，或许真的能够更挨近该小区的实在涨幅。
SO
为了更精准的调查，上海本年来的房价走势，大个儿采用了“操控变量法”，从头核算出了上海本年，3月份-10月份实在房价走向。
留意：由于市面上普遍认为本年3月最为火爆，是房价的“极点”，所以便以3月实在成交数据为基准，而11月份链家实在成交数据暂时还未出，所以数据仅截止于10月份。另因本文的数据处理方式较为杂乱，所以挑选及核算进程放置文章终究，感兴趣的朋友能够拉至文末了解。
操控了哪些变量：以3月份成交数据为基准，选取后续月份中，相同小区、类似面积、类似楼层的成交房源价格来进行比照。
意图是什么：最大极限的复原，若该房源未在3月份出售，而是在其他月份出售，成交会是怎样的价格。
房价实在走向一
下半年房价的确在跌，但相隔5个月，房价仅下降了约0.35%！
房价实在走向二
下半年买卖周期显着拉长，但比较本年3月份曾经仍然要短得多。
（图中数字为处理后买卖周期，不能代表上海全体，3月份的93天应该是由于3月商场刚刚火爆，去化了一批挂牌已久的存货）
房价实在走向三
还不如3月份“跟风”去买房，10月份成交价格将上涨约1.8%！
（价格为处理后的价格，不能代表上海全体均价）
房价实在走向四
3月份房东承受议价的才能最强，3月之后议价空间显着下降并至今安稳。
（图中数字为处理后议价空间，不能代表上海全体）
所以，在操控变量了的情况下，能够精确的看出本年楼市的实在面貌：
先逐步上升至6月份，再逐步趋平略降。
或是由于年头3月的“迸发”，买卖双方都对商场等待略高，然后导致直到5/6月份价格持续小起伏上涨，在7月份之后热心褪去，造成了房价平稳中带有小起伏回落。
但其实从全体来看，本年的房价走势仍是相对较为平稳的，上涨及跌落起伏，底子都在2%以内。
其实这样也能够了解，为什么在深圳等城市各种方针利好的当下，上海却连普宅规范都不放松。由于现在的上海楼市，健康。
那么，还有一个购房者最关怀问题：
现在的房价是否真的“房价底部”呢？
大个儿认为
尽管现在的商场较年中比相对略逊，而且从趋势来看，或许在11/12月份，价格还会稍微下滑（大个儿一手音讯，其实11月份要比10月份成交套数更多，房价是降是升一点还真说不准，但不管升降，起伏都应不会太大），但其实10月份的实在价格，仍旧要比3月份要高出个1.8%，本年年末大概率上，底子不会回到2018年的年末。
假如是刚需购房者，实在没必要蹲这1个点的价格下滑，究竟再考虑下租金，购房本钱真的不会差太多。
下面奉上分环线、分区域、分总价段的3月份-10月份实在价格示意图：
分环线房价实在走向
中外环本年涨幅较高，外环外房价相对更安稳。
分总价段房价实在走向
（挑选出总价段100w以下房源数据较少，成交趋势或与实践有所差异）
200-400w相对涨幅更高，400-500w价格动摇起伏较大。
分区域房价实在走向
（黄浦、金山、崇明区域成交量太少，暂未展示，静安、长宁部分月份数据较少，成交趋势或与实践有所差异）
宝山区、徐汇区、杨浦区，相对涨幅较高。
附文章内数据挑选及核算阐明：
数据挑选准则：
合计2w余条链家实在成交数据；
以3月份成交的5000余条数据为基准，在4-10月份的成交数据中挑选出同小区成交房源；
持续以3月份成交的5000余条数据为基准，在上述已挑选房源中，再度挑选出面积段相同（每10平划分为 1个面积段）、楼层类似（分为无电梯和有电梯，其间再度分为低区、中区、高区）；
进行2次挑选后的房源为：终究挑选房源；
对3月份成交的5000余条数据，以及近万条的终究挑选房源进行价格比照。
数值核算公式：以平均价格走势数据核算为例：
将3月份成交房源别离与其他月份的终究挑选房源进行匹配，挑选出“类似房源”，并核算每月“均价”。
终究共得出14个均价，由于每个月匹配的房源都不相同，所以能够从上面表格中看出，每个作为比照的3月份均价都各不相同。（由于有的3月份成交房源，或许4月份并没有与其类似的房源成交，但在5月份却呈现了，这种不确定下，导致了这样的现象呈现）
以第一个3月份的价格为终究基准（即与4月份匹配好的3月份均价），核算4/5/6/7/8/9/10月份的终究均价。核算公式为：4月终究均价=4月均价／与其匹配的3月均价*终究基准（即与4月份匹配好的3月份均价）；
举例：45330/44481*44481=453305月终究均价=5月均价／与其匹配的3月均价*终究基准（即与4月份匹配好的3月份均价）；举例：45551/44484*44481=45548
终究得出上述折线图中的数字：
但因均价无法代表上海实在的成交均价，仅仅更挨近实在二手商场的体感。所认为防止详细数字的混杂，在上文中去除了数字的展示，更换为百分比，行将3月均价看作100%，4月价格即为101.91%。
上文中所有挑选与核算，都遵从此规矩，包含价格、买卖周期、议价空间。
