最高法院威望来历事例第十五期，物业服务合同纠纷，最高法院威望裁判规矩19条
1.物业服务企业对小区共用部分安全隐患未及时消除致业主工业危害的，应承当违约职责——陈书豪诉南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业处理有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护职责，关于或许对业主工业构成危害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，不然致业主工业危害后，物业服务企业应承当违约职责，对业主的丢掉进行补偿。即使该安全隐患是第三人构成，也不能革除物业服务企业的违约职责，因第三人侵权致小区共用部分对业主工业构成危害的，物业服务企业能够免责的景象是物业服务企业已实行了保养维护职责，而第三人侵权是不行预见、不行避免的。价值较大的资产在受损后，虽经修正，但与原物比较，不仅在客观价值上或许下降，而且在人们心理上价值下降，这便是价值贬损，依照违约职责理论，承当违约职责的方法首先是恢复原状，而恢复原状必定要求补偿资产的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房子、搬运房子一切权，而且商品房小区现已封园后，在所售房子及共用部分没有质量瑕疵的景象下，关于小区业主的职责现已实行结束，不需求承当职责。
来历：最高公民法院公报 2013年第5期（总第199期）
2.在没有约好的状况下，共有部分在物业服务企业物业处理期间所发生的收益归于整体业主一切，物业服务企业享有必定份额的收益——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业处理有限公司等物业处理纠纷案
本案要旨：依据《中华公民共和国物权法》第七十二条的规则，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权力，承当职责。共有部分在物业服务企业物业处理（包括前期物业处理）期间所发生的收益，在没有特别约好的状况下，应属整体业主一切，并首要用于弥补小区的专项修理资金。物业服务企业对共有部分进行经营处理的，能够享有必定份额的收益。
来历：最高公民法院公报 2010年第5期（总第163期）
3.业主虽因不行抗力遭受工业危害，但物业公司未尽防备及提示职责的，仍应承当相应的补偿职责——厦门佰仕达物业处理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案
本案要旨：物业公司对小区物业处理区域的安全负有必定的防备职责及危险提示职责，关于或许构成业主工业危害的安全隐患及危险，应当及时消除或提示，不然，在业主因不行抗力而遭受工业危害时，物业公司应当承当相应的补偿职责。可是应当结合物业处理瑕疵的程度及权力职责相对等的准则，物业补偿规范不易过高。
案号：（2015）厦民终字第22号
来历：公民法院事例选.总第94辑（2015.4）
4.未签定物业服务合同，但构成现实物业服务联系的，物业处理企业可要求业主交纳相应的物业费——重庆悦来物业处理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案
本案要旨：因不行归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的状况下为业主供给了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在现实物业服务联系为由，恳求业主付出物业服务费的，应予支撑，并参照政府规则的收费规范或同类物业服务项目收费规范来确认业主应当交纳的物业服务费。
案号: （2012）渝北法民初字第15547号
来历：公民法院事例选.总第94辑（2015.4）
5.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同对整体业主具有束缚力——杭州钱塘物业处理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案
本案要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有束缚力。物业服务的目标系小区整体业主，单个业主对物业服务合同实行所持贰言不能代表整体业主的定见，不足以作为单个业主不交纳物业费的合理理由。
案号: （2015）浙杭民终字第1704号
来历：公民法院事例选.总第94辑（2015.4）
6.在业主委员会具有合法手续和授权的条件下，关于特定事项具有原告的资历和诉讼位置——北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会诉北京华特物业处理发展有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：在具有合法手续和授权的条件下，业主委员会具有原告资历。业主委员会代表整体业主为公共利益提起诉讼的，公民法院应当允许。触及业主公共利益的信息材料，业主委员会建议要求揭露、查阅的，公民法院应当依法允许。
案号:（2013）一中民终字第14415号
来历：公民法院事例选.总第94辑（2015.4）
7.工业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受工业园区物业处理条例的束缚——厦门火炬集团物业处理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：相对关闭且独立的建筑物集群，如工业园区，尽管各个企业可自行建造或是托付建造必定规划的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设备和公共服务密不行分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法令联系应受工业园区物业处理条例束缚。
案号:（2014）厦民终字第1735号
来历：公民法院事例选.总第91辑（2015.1）
8.业委会有权经过司法途径与物业处理公司免除合同，业委会实行解聘物业处理公司事宜需以业主的表决成果为据——嘉定区真建六邻居业主委员会诉上海嘉盛物业处理有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：原告业委会与被告物业处理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告依然供给物业服务且原告未提出贰言。现原告恳求以业主大会表决成果为依据免除物业服务合同，被告提出贰言。法院在平衡业主利益的基础上，托付政府对小区业主实在意思进行定见咨询，以咨询成果等状况确认原告建议免除物业服务合同依法建立，并作出判定，得到二审法院支撑。
案号:（2014）沪二中民二（民）终字第222号
来历：公民法院事例选.总第91辑（2015.1）
9.前期物业处理费的调整须经“双过半业主”赞同——詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：物业服务收费规范归于“有关共有和一起处理权力的其他严重事项”，关于该类事项的决议，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。
案号:（2011）穗中法民五终字第3025号
来历：公民法院事例选.总第85辑（2013.3）
10.业主回绝交纳物业费应依据正当理由，限于物业服务企业不实行或实行合同存在严重瑕疵——厦门市创优物业处理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案
本案要旨：《最高公民法院关于审理物业服务纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第6条规则，业主回绝交纳物业费需求依据正当理由。司法裁判中对正当理由的确定要从严掌握，一般限于物业服务企业不实行物业服务合同，或许实行合同存在严重瑕疵。
案号:（2011）厦民终字第656号
来历：公民法院事例选.总第83辑（2013.1）
11.业主以未危害其他业主公共利益为条件运用建筑物专有部分的，物业处理企业无权干与——北京万通鼎安世界物业服务公司诉李嘉熠物业服务合同纠纷案
本案要旨：业主合理运用建筑物的专有部分，如未危害其他业主的公共利益，应当遭到法令维护，物业处理企业不能干与。至于其是否违背城市市容处理的相关规则，应由行政机关判别处理。
案号:（2009）红民二初字第981号
来历：公民法院事例选.总第76辑（2011.2）
12.业委会依据业主大会的决议与得票最多但未到达“双过半”的物业处理人签定的暂时物业处理协议有用——成都永诚物业有限职责公司诉江华社区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限职责公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：依据《中华公民共和国物权法》第76条、《物业处理条例》第11条、第12条的规则，选聘和解聘物业服务企业或其他处理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同，即须到达俗称的“双过半”。可是当竞聘物业处理人均无法到达“双过半”时，业主委员会依据业主大会的决议，与得票最多的竞聘物业处理人签定的暂时物业处理协议应当为有用协议。
案号:（2009）成民终字第1161号
来历：公民法院事例选.总第75辑(2011.1)
13.物业交代是物业服务合同的附随职责——厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案
本案要旨：物业交代是物业公司在物业服务合同停止后有必要承当的职责，该职责实践上即合同法所规则的“附随合同职责”，物业公司为实行该职责给业主构成危害的，应承当补偿职责。前期物业处理中，业主委员会未备案建立前，物业公司在物业服务合同停止仍应当实行交代职责，此刻，其应当将物业处理移交给托付人即开发商。
案号:（2009）民终字第22号
来历：公民法院事例选.总第73辑(2010.3)
14.业主委员会对外具有代表权，其决议对业主具有束缚力，业主委员会是否正确实行业主大会的决议并不影响其对外代表权——宁波市镇海鼎天物业处理有限公司诉宁波市北仑加贝购物沙龙物业处理纠纷案
本案要旨：建造单位与物业买受人签定的买卖合同应当包括前期物业服务合同约好的内容，一个物业处理区域由一个物业服务企业施行物业处理。业主委员会的法定性和代表性决议了业主委员会具有对外代表权，业主大会或许业主委员会的决议，对业主具有束缚力，业主委员会是否正确实行业主大会的决议并不影响其对外代表权。
案号:（2008）甬民三终字第518号
来历：公民法院事例选.总第71辑(2010.1)
15.物业服务企业依据物业服务合同对小区业主共有停车位进行处理的，不因处理行为当然取得收取停车费的权力——海安天宝物业有限公司诉徐培术、袁丽丽物业服务合同纠纷案
本案要旨：商品房小区地上停车位，不论是规划停车位仍是暂时停车位，如设置在业主共有的小区地上，开发商与业主没有特别约好，又不能处理专有产权挂号，依据物权法第七十四条第三款规则，应当归于小区业主共有。物业服务企业依据物业服务合同对小区停车位进行处理是应尽的合同职责，不因处理行为当然取得收取停车费的权力。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权力人的授权，业主以其私行扩展收费规模、违规收费为由抗辩的，公民法院应予支撑。
案号:（2018）苏06民终1076号
来历：公民司法·事例 2018.29
16.未实践占有物业业主无拒付物业费但享有收益的抗辩权——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案
本案要旨：《物业处理条例》第四十二条第二款规则，已竣工但没有交给物业买受人的物业，物业服务费用由建造单位交纳。依据“权力与职责相统一”准则，已经过诉讼成为物业一切权人并享有物业运用收益的买受人，因其已实践享有了业主的权力及收益，故不得以物业未交给为由，回绝交给物业服务费用。业主与运用人之间的法令联系不能改动业主归于物业服务法令联系中相对人的位置，业主不能以其非依据自愿被别人运用为由，向物业服务企业行使回绝交纳物业服务费用抗辩权。
案号：（2014）苏审三民申字第0687号
来历：公民司法·事例 2016.35
17.弥补协议改变主合同条款，改变后特别条款与主合同其他一般条款发生抵触时，特别条款效能强于一般条款——辽宁安泰物业有限公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司、王某物业服务合同纠纷案
本案要旨：合同两边当事人经洽谈签定的弥补协议，针对主合同中的某一条款内容予以改变，在改变后的特别条款与主合同中的其他一般条款呈现抵触时，对比制止向一般条款躲避准则，应作出特别条款效能强于一般条款的确定。
案号：（2014）辽审一民申字第598号
来历：公民司法·事例 2016.26
18.物管相对独立小区业主诉请改变物业费规范应获支撑——重庆百货大楼股份有限公司诉重庆佳桂物业处理有限公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：同一物业处理区域之内，业主运用自有的物业配套设备设备对专有部分和部分共有部分自行供给物业服务，独立修理、维护、处理配套的设备设备并自行承当费用的，业主自行供给物业服务的区域可确定为物管相对独立的区域。依请求，公民法院可参阅物业的性质、相对独立区域构成的原因、物业服务企业供给服务的实践水平等要素，恰当调整物管相对独立区域的业主付出物业费的规范。
案号：（2013）渝二中法民终字第00748号
来历：公民司法·事例 2014.24
19.无特别约好状况下，物业处理人对业主室内工业丢掉不担责——胡勇燕、吴澎诉山东永大物业处理公司物业服务合同纠纷案
本案要旨：物业处理是指业主经过选取物业服务企业，由物业服务企业依照物业服务合同的约好，对房子及配套设备、相关场所进行修理、维护、处理所进行的相关活动。两边当事人之间存在现实上的物业处理服务联系，但由于两边并未对业主私家工业的保管、维护进行特别约好，故不应对业主室内工业丢掉承当补偿职责。
案号：（2007）济民一终字第708号
来历：公民司法·事例 2010.20
文章来历：法信
