睿智的人都点了重视
从此愈加睿智
1
最近忽然感觉，咱们老练的标志，并不是大学毕业后的榜首份作业，而是从榜首次买房开端。
商场火爆之时，动辄小一百万的房子，居然像白菜相同被摆在售楼处，有钱人闻声从五湖四海冒出来，一个又一个的来争抢房源。
乃至有部分项目，还需求找人托关系，交几万的好处费才干抢到。
从没有一个商场会像楼市这样反常，在这里边，钱就仅仅纸。
在这场楼市闹剧中，很多人就仅仅犹疑了一下，再回首房价现已涨到遥不行及。
那段时刻，烟台房价欢腾了，购房者也欢腾了。
两年后，烟台这把由多方原因推进的楼市大火，总算消停了。
但刚刚喘口气的烟台人发现，冷却后的商场，房价尽管不涨了，但看完一个又一个的项目，好像每个楼盘都是那么难以让人下定决心。
烟台好像在一夜之间就堕入一个怪圈：商场上行，买不到房；商场下行，仍旧买不到房。
很多人可能会觉得，买不到满足的房子是由于预算不行，只需钱到位，开发商必定会有让你满足的产品。
商场，远不是你想的那么简略。
2
张是我很早的一个粉丝，16年本科毕业，留在了烟台开展。
他说自己就要和女朋友成婚，但家里只能给30多万的首付，也便是说，总价需求控制在100万以内。
和我说这些话不时，我能很显着的感觉到他口气羞赧没自傲。
很明显这种不自傲源自首付低，居高不下的房价现已摧毁了这代年轻人的自傲。
由于作业在莱山，所以他的首选地便是莱山。
在诸葛找房新房地图上能够显着的看到，碧桂园凤凰山庄16000元/平米，滨湖万丽15300元/平米，远洋东莱郡15000元/平米，房价清一色没有低于一万三。
偶然有几个一万出面的，点开一看，全部都是公寓。
100万想要在莱山买套房，简直无房可选。
单价高仅仅一方面，而更首要的在于，产品简直全部都是大面积，没给刚需留余地。
在房价高企的现在，低总价成为人们买房的首要考虑目标，最典型的比如便是万科翡翠大路。
从6月25日的预售产品上来看，交融95平米及124平米等产品的2号楼推出128套，现已售出85套，去化率为66%。
而144平米的40号楼，预售推出72套，开盘2个多月，没有有任何成交。
而在2号楼上，能够显着看到，95平米现已根本售出，而124平米的房子剩余较多。
相同的现象在其他区域的热销楼盘上也很显着。
中海锦城85平米产品去化率显着高于101平米产品。
低总价成为人们的购房首选，乃至100万的低总价是刚需者的仅有挑选，但低总价房源却是少之又少。
在产品规划中，刚需户型由于规划更为杂乱，有用建筑面积利用率较低，由于赢利更低。
为了进步赢利率，开发商更多选用赢利更高的大户型、改进产品，抛弃赢利率低的刚需产品，是导致刚需无房可买的最大原因。
早在几年曾经，北京为了防止这样的状况发作，推出“9070”方针，即90平米以下的房源占比不得低于70%，以此来束缚开发商，防止商场需求与供给发作严峻错配。
而烟台商场，明显现已深陷错配泥潭。
高房价联手大户型，只用一步便将刚需赶出莱山。
3
2018年末，商场尽管冷下来了，可是人心现已变了。
开发商在“高周转”和“活下去“的压力下，全然乱了阵脚。
拿地即开工，35天内敞开展区，3个月开盘，碧桂园不可是世界榜首大房企，更是世界榜首快房企。
在唯快不破的理念指导下，哪里还有时刻做地块客研？又哪里还有时刻做户型考虑？更不用说项目整体规划和景观规划。
开发商自己先乱了阵脚，规划出来的产品又怎么能契合区域定位然后捉住人心。
地价的上涨，让本地开发商商场占比越来越小，品牌开发商开端发力攻城略地。
而为了寻求极致的速度，在没有精准前期出资测算的状况下盲目拿地，拿地后恍然发现只需开发大户型才干有所盈余。
可是大户型又欠好去化，只好牵强规划中端改进户型，然后献身一些户型规划或许公摊。
所以就在这样一步步的退让下，项目困难成型。
但这一切都是环绕一个要害目标进行，那便是赢利。
这一切又都彻底疏忽一个问题，那便是用户需求和体会。
但开发商并不介意，仍旧用谜相同的速度扩张。
用户体会差、户型差又怎样，还有最终的杀手锏——营销。
所以咱们会发现，最近买房在议论项目的时分，咱们很少谈及区域定位、用户需求定位、户型规划。
营销活动一个比一个强大，到访礼品一次比一次宝贵，只需你来到售楼处，我有一百零八种方法把你拿下。
开发商坚信：得营销者得全国。
王阿姨最近想要换房，拿着攒了半辈子的100万，让我带着她在莱山区看房。
转了好几天，总算相中了一个品牌开发商的房子，可是她一向忧虑一点，后阳台的面积糟蹋。
纠结了良久，王阿姨忽然快乐的说：
后阳台的规划好啊，太交心了，冬季正好用来屯大白菜。
单价小两万的房子用来屯白菜，是王阿姨疯了仍是商场疯了。
当产品离商场远去，当用户的方位不在是榜首。
手握100万，在烟台还能买到什么样的房子。
END
