上周末，新城控股发布了2019年年报，运营收入858.47亿元、同比添加58.58%，归母净赢利126.54亿元、同比添加20.61%，扣非后净赢利99.8亿元、同比添加31.4%，这样一份成绩答卷，在地产职业全体景气量欠佳的2019年，是令人满意的。
在所有A股上市的房地产公司傍边，力场君最看好的便是新城控股。力场君赏识新城控股的事务形式，以及背面泄漏出来的商业气质，不迟滞、不冒进，在稳健与生长傍边寻求着平衡点，让规划与功率彼此驱动，这与价值出资寻求的精力内核是共同的。
所以，新城控股的年报一经发布，力场君就抓住来看看，又逢昨天下午听了新城的线上成绩发布会，和以前年度的新城做个纵向比较，再与几家颇具代表性的房地产股做个横向比较，本文就像从生长、性价比、债款水平这三个方面谈谈我的观点，与我们做个深度沟通与讨论。
可继续开展，稳步添加的新城
单看2019年度的数据，新城控股完成签约出售金额约2708.01亿元、同比添加22.48％，位列职业第8位。而在此之前克而瑞发布的《2019年我国房地产企业出售排行榜》显现，TOP100房企的累计权益出售金额同比添加6.5%，可见新城的生长性现已在TOP100房企中遥遥领先；即便是在十强房企中也表现杰出。
从更长周期来看，自有布告数据以来，从2015年319.29亿元的合同出售额添加到2019年的2708.01亿元，前后将近是9倍的生长，这关于一家个别公司来说，这是面貌一新的改变。
在已结算的财政数据中，新城的生长性表现也相同显着，运营收入从2015年的235.69亿元添加到2019年的858.47亿元，累计增幅达2.6倍；归母净赢利更是从2015年的18.36亿元添加到2019年的126.54亿元，累计增幅近6倍。2015年度的新城控股，给到股东的分红还只要0.108元/股，这一数字在2019年将高达1.7元/股，短短4年之间，十几倍的增幅，生长性可观。
看完全体看细节。新城控股最大的运营特征早已被商场出资者熟知，“住所+商业”双轮驱动形式，是他差异于许多龙头房企的优势地点。到2019年底，新城控股已在全国累计开业63座吾悦广场，2019年为新城带来40.69亿元的租金及办理费收入，同比大幅上涨92.3％。到2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。
仍是来看数据剖析，万达、新城、龙湖是公认的商业地产运营的“三驾马车”，万达没上市，新城、龙湖别离在A股和港股上市，简略比照两家公司曩昔四年的事务数据，开发类事务收入规划添加大体相差不多，而非开发类收入，新城控股则以更快的增速追逐。
说到新城控股的商业地产财物，绕不开的一个论题便是该公司的“公允价值改变净收益”，首要包括的便是出资性房地产，也即吾悦广场的财物价值重估收益。关于此项赢利，或许有人会以为新城控股凭借公允价值重估来添加账面赢利。可是作为一个高档会计师，力场君觉得应该将这样的一个问题讲清楚一些。
新城控股在年报中第298页详细描述了出资性房地产公允价值选用的估值技能和重要参数的定性及定量信息，“关于出资性房地产，本集团托付外部评价师对其公允价值进行评价。所选用的方法最重要的包括租金收益模型和可比商场法等。所运用的输入值最重要的包括租金添加率、本钱化率和单位价格等。”
换言之，新城控股确定的吾悦广场公允价值，绝非部分商场人士以为的根据于当地房价的动摇；新城的吾悦广场公允价值，是建立在实在租借合同基础上的，依托于出租率和单位租金的上涨。终究表现在出资性房地产公允价值增值，其经济含义代表了吾悦广场未来给新城带来的租金收入的添加。
举个比如，关于同一个企业发行的企业债，利率不同，就会导致两个债券的实在价值不同，说白了便是这个道理。总归，新城控股的出资性房地产公允价值增值，绝不是在自己的帐面上“炒房”，而是代表了吾悦广场预期收入的上涨。
此外，在昨天下午的成绩发布会上，力场君也在后台留言发问，公司估计2020年2500亿元的出售额方针，比较2019年还略有下降，新城是怎么看待职业界排名的问题；小王总也对此在会上表达了自己的观点。力场君觉得，值得写出来。
小王总说到，新城不会不垂青排名，但也不会为了排名而去排名，坚持在10名左右是公司的中长时间战略。公司有许多方法将全口径出售额数据做高，乃至到2700亿、3000亿也都有方法；但这不是新城的开展要点，新城的侧要点在于对企业本身运营才能和盈余才能的可继续提高，也即聚集赢利、提高开展质量。一起，小王总也着重，新城也不会重商业、轻住所，仍会坚持双轮驱动的开展战略，让商业和住所相得益彰、互为促进。
力场君觉得，盲目寻求规划、排名，关于股东来说还真未必是好事儿；行稳方能致远，特别是在当时改变很大的职业环境布景下，提高运营才能和盈余才能，才是完成可继续长时间开展的立足点、才是保证股东利益的底子。关于这一点，力场君为小王总的答复点赞！
严控拿地本钱，超高的性价比的新城
关于新城控股的住所开发与商业地产之间的协同与合作，出资者都关注到该公司经过房产开发出售来获取赢利和巨大的现金流，再用这部分赢利和现金流，来反哺商业地产运营所需的大额财物出资。“再过几年，新城就不再依赖于房地产开发事务了，手握2、3百个吾悦广场，带来的安稳现金流，到那时候新城会值多少钱？”曾有出资者在力场君的谈论下这样留言，我想，这也代表了许多出资者对新城控股未来的等待。
但与此一起，力场君则关注到别的一个方向，便是吾悦广场的商业地产运营，给新城现阶段房地产开发事务带来的助力。
新城控股拿地的低本钱战略，也是被出资者津津有味的一层面，年报发表，全年公司合计新增土地储藏共72幅，总建筑面积2508.47万平方米，均匀楼面地价为2421元/平米，商业归纳体项目新增1443.75万平方米。
阅历上一年第三季度放缓拿地后，上一年四季度以来，新城则当令掌握土地商场的低点时机，择机充分土地储藏。继11月于天津等地取得多幅地块后，12月新城控股接连于浙江湖州、江苏徐州等地斩获优质地块，进一步充分土地储藏。
2019年12月10日，举个比如，新城控股以底价10.08亿元竞得湖州南浔区两宗商住地块，总出让面积19.85万平方米，楼面价仅1962元/平方米；据乐居网显现，南浔区的均匀房价在2019年就现已超越了每平米一万元，本年2月均匀在售房源均价更是高达10650元/m 。
新城控股的低本钱拿地的优势，与吾悦广场的出资建造是密不可分的，正是有了吾悦广场的建造，才让一个本来热度不高、寓居日子都未见得便当、价格低廉的地块，变成商业日子气氛浓郁的“熟地”、“宝地”；一起也是有了吾悦广场，也才让新城在地块开发中拥有着其他房地产开发商所不具备的优势，也更简单取得来自于地方政府的支撑与拔擢。
在昨天下午的线上成绩发布会上，小王总也说到，归纳体拿地议价才能继续凸显，2019年商业归纳体楼面均价仅为每平米1244元，仅相当于同年纯住所楼面均价每平米4019元的30%，乃至比较2018年商业归纳体楼面均价每平米1347元还略有下降。
新城控股，正如他的姓名相同，他盖起来的不是一座座孤零零的楼盘，而是勾画出一片新的城、一个个具有浓郁日子气息和齐备日子设备的家乡。
可控举债开展，不失稳健的新城
房地产职业，是公认的高杠杆职业，高负债的运营形式，对公司的债款办理才能提出了很高的要求。压垮一家房地产公司的，不会来自于房子卖不出去，或许赔钱贱卖，而绝大多数都是来自于债款危机。
新城控股盈余才能是毋庸置疑的，2016年到2019年的加权净财物收益率别离高达22.44%、34.18%、41.91%和36.86%，这在房地产职业相同表现杰出；与之比较，2019年万科的加权净财物收益率为22.47%，龙湖为20.88%。
更可贵的是，新城能有如此高的净财物收益率，并不是依赖于更高的债款杠杆，多个方面数据显现，截止到2019年底新城的财物负债率为86.6%，比较万科的84.36%，并不显着偏高。假如剔除去预收账款的金额，新城控股的调整后财物负债率在2017年到2019年之间别离为80.42%、75.94%和76.53%，与万科A2019年底此项财政指标76.51%根本共同。说到合同负债，仍是要讲一下，这些负债归于预售房源对应的金钱，并不实践发作利息，类似于一般职业的预收账款，这与一般含义上的负债存在底子性的差异。从财政办理的视点来看，房地产公司的合同负债，以及其他职业的预收账款，都可以视作为今后年度的“储藏收入”；这部分“储藏收入”越丰盛，公司未来的营收就越有保证。
详细到新城控股的数据，合同负债从2017年的508.14亿元到2018年的1182.31亿元再到2019年底的1976.68亿元，2019年底合同负债对账面存货的份额为85.47%，对2312.59亿元账面存货的掩盖度为85.47%。
一起，公司的账面货币资金余额也从2017年的219.47亿元到2018年的454.09亿元再到2019年底的639.41亿元，逐年大幅添加、资金储藏愈见雄厚。这都表现出新城并非盲目举债开展，而是依托于微弱的合同出售有序推进开发事务的稳健进行。这些数据，当然也与新城住所开发与商业地产运营的双轮驱动形式存在直接联系。
债款，关于一家公司而言存在两个维度的影响：一方面是量，另一方面是价。再来看新城的有息负债融本钱钱，本年1月15日，新城子公司新城举世成功发行本金总额为3.5亿美元的优先收据，票面利息6.8%。
而与此构成对照的是，同在港股的我国恒大，在本年1月21日布告发行20亿美元的优先收据，于2022年到期的种类利率为11.5%，于2023年到期的种类利率为12%。
3月9日，新城控股发布布告称发行规划为不超越人民币6亿元，经中诚信证券评价有限公司归纳鉴定，发行人主体信誉等级为AAA、本期债券信誉级别为AAA，终究票面利率为5.10%。客观来看，3A的主体和债券信誉评级，关于新城这样一家并无国资布景的公司来说，是十分不简单的，也足以证明新城在事务的可继续运营和债款的可控程度方面，能轻松的取得专业组织的认可，一起也有时机凭借低本钱资金完成快速扩张。
说到债款利息，新城控股的利息本钱化，和职业界其他明星企业相同，会被出资者关怀。从会计核算的视点来看，利息本钱化本便是权责发作制的表现，是为了将房地产开发直接对应的财政本钱，与销房收入愈加适配；房地产项目开发前期只要投入、没有产出，而项目出售后产出又很大很会集，利息本钱化首要就为了更精确地表现利息支出与营收直接的匹配联系。
更何况，利息支出本钱化，仅仅将计入到费用中的利息支出，改计入到了本钱傍边，或许这部分被本钱化的利息被从赢利中扣除，会拖延，但绝不会缺席，站在长周期的视点衡量一家公司的盈余才能，不会有任何实质性影响。
经过上文从事务的可继续性、超高的性价比的拿地战略、可控并继续优化的负债办理这三个维度对新城控股的解析，不知道我们是否可以认同力场君对新城控股根本面的价值判别？是否也可以认同新城控股是具有出资价值的一家公司？
