夏磊香港是全球最殷实的区域之一，但却因高房价问题广为诟病。2019年8月，香港城区均匀房价高达3.05万美元/平，房价收入比增至50.8倍，均位居世界首要城市前列。是什么造成了香港的高房价窘境？本文企图从准则层面，探究香港高房价背面的深层次原因。
香港房价有多高？
香港房价长时刻上涨，涨幅抢先全球。从肯定涨幅看，香港房价涨幅远超其他首要经济体。1980-2017年，香港名义房价上涨15.8倍，同期英、法、韩、美、德别离上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。从相对涨幅看，香港房价涨幅远超居民收入涨幅。1993-2017年，香港房价上涨259%，居民人均收入上涨137%，房价涨幅是人均收入涨幅的1.9倍。
肯定房价和房价收入比均位居世界首要城市前列。从肯定房价看，2019年8月香港城区均值为3.05万美元/平，远超伦敦的1.58万美元/平、新加坡的1.79万美元/平缓纽约1.39万美元/平。从房价收入比看，2019年8月香港高达50.8倍，远超伦敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。
香港居民担负巨大的买房压力，寓居条件差。香港人均住所面积仅16平，近20万市民租住劏房，人均住所面积不到5.8平米，远远落后于其他兴旺经济体。虽然香港政府兴建了一批公营房子，但因为数量有限，很难满意中低收入家庭寓居需求。
什么造成了香港的高房价窘境？
榜首，土地长时刻供给缺乏，为高房价埋下伏笔。
土地供给是住所商场供求平衡和稳健运转的重要根底。香港土地长时刻供给缺乏，导致住所供求失衡、房价攀升。
香港高度重视生态环保，可开发土地有限。依据1976年《郊野公园法令》与1996年《海岸公园及海岸维护区规例》，占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特别区域遭到政府维护，无法进行开发。现在，已开发城市用地占香港土地比重的24%，住所用地占比仅7%，人均住所用地不到10.4平，土地供给严峻缺乏。
因环保人士反对，2005年以来填海造地大幅削减。因为土地可开发数量有限，填海造地一度成为政府新增土地的重要来历。1887年以来，政府填海造地面积超69平方公里，占已开发城市土地的25%，约包容香港27%的人口与70%的写字楼总楼面面积。但从2005年后，因很多环保人士反对，政府填海造地简直中止。2005-2009年填海面积仅84公顷，2010-2013年更低至8公顷。
2003-2010年为保持楼市安稳，政府大幅削减土地出让。为避免土地贱卖、康复楼市决心，香港政府在暂停一年土地出让后，抛弃定时土地拍卖，全面选用勾地方法。因为政府勾地底价有所提高，叠加楼市尚处康复阶段，房地产开发商拿地动力不强，导致土地出让大幅削减。2003-2010年，香港年均供给住所用地仅5.37万平米。
第二，按揭事务灵敏、利率低，影响居民加杠杆买房。
香港金融体系兴旺且汇率安稳，招引很多世界本钱流入，叠加利率跟随美国而长时刻处于低位，钱银超发严峻，影响居民加杠杆购房。
香港按揭灵敏多样，支撑多种形式借款。香港本地居民购买首套房最低首付40%，若购买赞助出售房子或请求按揭稳妥，首付最低可至5%；地产商与财政公司按揭首付低于20%，并支撑首付款按揭。香港还有加按（归还部分借款后从头按揭）、转按（银行间按揭搬运）、楼换楼按揭（旧楼典当支撑新楼按揭）等多种按揭事务。
房贷利率低，钱银超发严峻。香港实施联系汇率制，利率跟随美国而长时刻处于低位，导致钱银供给增加较快。1980-2014年，香港M2与名义GDP的年均增速差高达6.5个百分点，远超其他兴旺经济体。现在三大发钞银行按揭利率上限仅2.35%，处于世界较低水平。
第三，公营房子供给缺乏，难以缓解住所缺少压力。
香港以公营房子保证中低收入家庭住所需求，包含公屋与赞助出售房子两种，但因为总量有限、寓居条件差，并未实质性改进香港的住所窘境。
公屋租金低价，但轮候时刻长，条件误差。公屋租金为私家房子1/3到1/7，居民满意财物收入约束，便可排队轮候。但因为2002年以来公屋供给削减，均匀轮候时刻从2.3年延伸至2017年的5.3年。公屋面积狭小，2007-2017年家庭人均寓居面积中位数仅从12.2平提高到13.2平。
赞助出售单位折价出售，但价格偏高且供给少。赞助出售单位以居屋为主，价格约为私家房子的60%-70%。因为与商场价挂钩，价格水涨船高，房源供给少。2002-2017年，房委会年均仅竣工580个单位。
